Признание права собственности по предварительному договору

Зачастую, работа юриста сводится к тому, чтобы найти лазейки в законодательстве, которые принесли бы выгоду клиенту. Типичный случай: когда в силу вступил закон «Об участии в долевом строительстве…», юристы, представляющие интересы застройщиков, проанализировав ситуацию, поняли, что требования данного нормативно-правового акта можно не исполнять, если заключать с гражданами предварительный договор купли-продажи.

Для застройщика такая линия поведения оказалась очень выгодной. А вот о его клиентах – гражданах, соинвесторах, этого сказать нельзя. Многие нажили дополнительных проблем, связанных с необходимостью обращения в судебные органы.

Особенности предварительного договора

Ст. 429 Гражданского кодекса определяет такой договор, как соглашение о передаче какого-либо имущества, в описываемой ситуации – квартиры, в будущем.

Нюансы таковы:

• При предварительной сделки  в договоре просто обязано фигурировать описание объекта, указаны иные важные моменты.
• В предварительном договоре содержатся условия о том, что в будущем будет заключен основной договор передачи объекта недвижимости за деньги. Именно основной договор, как представляется, является основанием для того, чтобы можно было зарегистрировать право собственности. Забегая вперед, отметим, что это не совсем так.
• Подписание основного договора возможно лишь только тогда, когда застройщик оформит свое право собственности. Это логично: застройщик не может передать в собственность третьим лицам тот объект, который официально ему не принадлежит.

Проблема оформления застройщиком

Случаются ситуации, когда оформления права собственности на застройщика приходится ждать годами. Виной тому могут служить различные причины. Например, сложности с оформлением и подписанием технической документации. Но граждан эти причины, как правило, не волнуют. И не должны волновать. Соинвесторы хотят получить оплаченную ими квартиру в собственность. И ничего более.

Выход из ситуации существует. Можно реализовать признание права собственности по предварительному договору в судебном порядке.

Практика суда

Описываемую ситуацию уже нельзя назвать новой.

Поэтому существует довольно стройная судебная практика, базирующаяся на следующих положениях закона:

• Право собственности на объект, который кто-либо создал не по заказу, приобретает это лицо (ст. 218 ГК РФ).
• Право на здания, которые являются вновь созданными, появляется с момента гос. регистрации (ст. 219 ГК РФ).
• Закон «О регистрации…» и ст. 12 ГК РФ говорят о том, что право собственности может быть признано судом, а гос. регистрация, в этом случае, будет производиться на основании судебного решения. Росреестр - орган осуществляющий регистрацию, не может по своей инициативе признать право. Такие полномочия есть только у суда.

Главное - правильно сформулировать правовую позицию и убедить суд, что предварительный договор является тем документом, на основании которого можно признать право собственности.

Помощь адвоката

Лучше высококвалифицированного адвоката такую правовую позицию никто не сформулирует.

Адвокат поможет:

• подготовить пакет необходимых документов;
• написать исковое заявление;
• представить интересы клиента в суде.

Стоимость и порядок оказания услуг можно узнать, записавшись на предварительную консультации по вопросу признания права собственности на недвижимость. Не стоит такой серьезный вопрос, связанный с недвижимостью, пытаться решать самостоятельно, не имея достаточных знаний и умений в области юриспруденции.