Что входит в пакетные сделки с недвижимостью

Пакетная сделка предполагает объединение нескольких операций с недвижимостью в одну, за счет включения в договоры определенных условий в соответствии со ст. 157 ГК РФ. Данное решение достаточно популярно сегодня среди желающих улучшить свои жилищные условия за счет реализации уже имеющегося недвижимого имущества.

Что представляет собой пакетная сделка

Предположим, вы желаете улучшить свои жилищные условия. Для этого у вас в распоряжении немного наличных и собственная квартира, которую можно продать. В результате реализации уже имеющегося жилья можно выручить сумму, которую вместе с накоплениями будет достаточно для покупки желаемой недвижимости. Таким образом, вы одновременно выступаете и продавцом, и покупателем. Так вот, если две эти операции провести параллельно, мы и получим пакетную сделку.

Выше приведена простейшая цепочка продаж квартиры. Однако на практике риелторы выстраивают сложные схемы с несколькими контрагентами и объектами.

Особенности пакетных сделок

Любая пакетная сделка с недвижимостью имеет свои нюансы, как положительного, так и негативного характера.

В число преимуществ данного решения входит:

• Уменьшение расходов на улучшение жилищных условий.
• Почти неограниченный выбор предложений. Сделка мены, например, такой роскоши не предусматривает.
• Продажа старой и приобретение новой квартиры оформляется и регистрируется одновременно.
• Зачастую существенной проблемой для участников пакетных сделок является отсутствие своего рода буферной квартиры, в которой можно было бы зарегистрироваться и жить после продаже старого и до покупки нового жилья. Пакетная сделка как раз-таки решает эту проблему.
• Продавец реализует свою квартиру только тогда, когда уже найден объект для покупки и все готово к совершению сделки.

Что касается негативных аспектов пакетных сделок, то здесь необходимо обозначить:

• Зависимость от всех лиц, задействованных у цепочке. По каждой квартире нужно практически одновременно собрать все документы, решить сопутствующие формальные вопросы, например, получить ипотеку. Только опытный агент в состоянии грамотно провести пакетную сделку с большим количеством объектов и участников.
• Длительный срок. Подобные операции могут занимать от нескольких месяцев, до года.
• Повышенные юридические риски.
• Усложненные денежные расчеты.
• Дополнительные расходы на услуги квалифицированного риелтора.

Порядок оформления пакетной сделки

• Обращение клиента, готового заключить пакетную сделку, к риелтору.
• Составление цепочки путем анализа существующих предложений.
• Поиск "верхнего" покупателя, который должен предоставить аванс в качестве гарантии готовности доведения сделки до логического завершения.
• Поиск "нижнего продавца" со свободной квартирой. Если таковой не найдется, цепочка будет замкнутой. Подбор все участников сделки обычно занимает пару месяцев.
• Верхний покупатель, а также все участники сделки, которые вместе с недвижимым объектом вносят доплату по условиям договора, закладывают оговоренные суммы в депозитарные ячейки в банке.
• Подпись договоров купли-продажи всеми контрагентами.
• Государственная регистрация.
• Получение участниками причитающихся им денежных средств из банковских ячеек.
• Нижний продавец передает квартиру новому собственнику. Далее все контрагенты поэтапно переезжают в приобретенное жилье. Все это сопровождается подписанием актов приема-передачи.